保利发展杀手锏:深耕核心城市 现金充足融资利率低至4.84%|新冠肺炎
发布时间:2020-08-27 08:13:53  
房地产行业已经进入新阶段。  根据国家统计局数据,今年上半年商品房销售面积同比下降 8.4%;商品房销售额同比下降 5.4%。行业增速降到负数,叠加上半年 的新冠疫情,不少房企销售出现断崖式下滑。  在这个背景下,未来 的增量在哪里就成为所有房企都面临 的问题。  其实对于头部房企来说,增量来自两方面,一是 行业集中度提升带来 的增长;二是 从城市深耕中获得 的收益。在这两方面,保利发展都拥有超越竞争对手 的优势。  手握1257 亿现金 融资成本降至4.84%  今年前7个月 的地产销售市场,可谓冰火两重天。不少房企销售出现断崖式下滑,其中甚至包括很多知名房企。  头部房企则是 另一番景象,从克而瑞披露 的今年前7个月销售数据来看,TOP5房企中有三家权益销售额仍在增长,分别是 万科、恒大和保利,另外两家碧桂园和中海也仅是 轻微下滑。头部房企表现出了卓越 的抗风险能力。  疫情和融资新政加速了房地产行业洗牌 的来临,此前经营稳健、负债率低并且融资环境宽松 的头部房企预计将成为最大受益者。而从各个方面来看,保利都是 这个标准下 的优等生。  今年上半年,保利实现签约销售收入2245.36亿元,位列行业前四,央企第一。  上半年累计实现销售回笼 2023 亿元,回笼率达 90.1%。截至上半年,货币资金 1257 亿元,为短期借款及一年内到期债务 的1.96倍。  目前保利发展仍维持较低 的资产负债率,截至上半年其资产负债率为77.66%,扣除预收账款后 的资产负债率为66.05%,在行业内处在较低水平。  作为一家央企,保利在融资上具备较大优势,上半年抓住市场利率窗口期,累计发行 40 亿元公司债券、45 亿元中期票据。目前账面有息负债 3021 亿元,有息负债综合成本仅约 4.84%,较年初降低 0.11 个百分点。  除此之外,保利还拥有剩余银行贷款授信未使用额度为2385 亿元,拥有未发行公司债额度 110 亿元、永续中票额度 40 亿元,融资头寸充足。  大公、中诚信等评级公司给予保利“AAA”主体信用评级,国际信用评级机构标普、穆迪、惠誉分别给予公司“BBB”、“Baa2”、“BBB+”主体信用评级,展望为稳定,反映了机构 的认可。  目前房企融资环境正在收紧,行业很可能会迎来一轮洗牌。头部房企将享受到行业集中度提升带来 的红利。对于负债率低、融资额度充足、融资成本低 的保利来说,未来不管是 并购,还是 直接拿地,都显得游刃有余。  保利杀手锏:深耕核心城市 盈利能力在TOP5中居前列  拿地是 房企竞争力 的另一个体现。  前六个月,保利发展新增容积率面积984万平方米,拿地金额820亿元。目前拥有在建面积13048万平方米、待开发面积6727万平方米,土储充足。  保利发展销售额从2015年起进入快速增长期,2015年销售额1541亿元,到2019年已经达到4618亿。  规模快速与保利对行业 的判断分不开,保利连续几年发布白皮书,提出了“保利周期理论”,2017年预言“房地产正处于总量峰值时代”,2018年提出“房地产市场窄幅箱体运动是 必然趋势”,2019年又作出了“总量峰值,结构更美,聚焦最优百城” 的判断。事后来看,这些判断都颇有预见性,也有效指导了保利 的拿地与开发节奏。  2017年后随着房价 的上涨,保利拿地力度开始回落。2019年由于土地市场已经进入高位,公司又开始主动调整拿地节奏。由于严控拿地标准,从2011年到2019 年,保利“楼面价/销售均价”始终保持在 45%以下。  2020年,保利判断城市群、都市圈和中心城市,仍有巨大 的增长潜力,疫情之后,市场会有较强 的回暖。基于这样 的判断,保利坚持此前深耕“中心城市+城市群”策略,上半年38 个核心城市拓展金额占比达 86%,较去年提升7个百分点。  从销售来看,38 个核心城市销售贡献达到 76%,区域结构保持稳定,其中珠三角、长三 角签约销售均超过 550 亿,销售占比分别提升至 28%和 25%,广州实现销售金额超 260 亿元,佛山超 150 亿元,杭州、南京、成都超 100 亿元,北京、上海、青岛、厦门等 11 城超 50 亿元,城市深耕效果显著。  5月份,保利发展销售额同比增12.4%;6月份同比增8.15%;7月份则同比增79.81%,疫情后销售正在迅速恢复。在目前 的体量上,依然能保持较高 的增长,也从另一个方面证明了公司深耕核心城市战略 的有效性。  聚焦于核心城市,也让保利发展拥有了较强 的盈利能力。2019年保利发展毛利率达到34.96%,今年上半年比去年底又提升了0.73个百分点。在TOP5房企中,保利发展2019年毛利率仅次于万科。销售净利率则达到15.92%,上半年提升至18.08%,同样位居前列,比均值高出2.55个百分点。意甲联赛下注-官网

下一篇:山西全省范围暂停购进、销售和使用厄瓜多尔南美白虾|新冠肺炎 上一篇:碧桂园上半年营收1849.6亿元 3月起销售节节攀升
??